Долевое строительство и его особенности в 2019 году: изменения, плюсы и минусы

Как бы там ни было, но даже с учётом того факта, что сейчас государство активно работает над повышением безопасности сделок долевого строительства, всё равно происходят какие-то неприятные ситуации с отдельными компаниями, хотя стоит заметить, что инциденты весьма редкие. В целом же, покупка в новостройке по надёжности уступает приобретению вторичного жилья. Важно чётко понимать, что такое долевое строительство, каковы его особенности, ведь только так вы сможете обеспечить себе предельную безопасность.

Что такое долевое строительство

Начать нужно с того, что существует два типа недвижимости — первичная и вторичная. Первый вид — это те квартиры, которые расположены в новостройках. За строительство объекта и контроль всех процессов отвечает именно застройщик — компания, которая предоставляет возможность купить вам интересующее вас жильё.

Что же такое долевое строительство? Дело в том, что финансируют весь процесс именно те, кто желает стать владельцем квартиры. Их ещё называют инвесторами или дольщиками. Вы даёте деньги, а застройщик заключает с вами договор долевого участия, согласно которому вам гарантируется получение того объекта, который вы выбрали.

Долевым строительство называется по той причине, что здесь каждый вносит свою долю средств, чтобы в итоге стать владельцем какой-то определённой недвижимости в объекте, который возведёт застройщик.

Выгода и риски долевого строительства

Долевое строительство подразумевает взаимодействие двух сторон. Одна из них — это всегда юридическое лицо, а именно застройщик. Вторая сторона — это либо физическое лицо, либо юридическое, то есть покупатель (принято называть такого участника инвестором, так как, по сути, деньги предоставляются на создание недвижимости, которой пока что нет).

Важно помнить о том, что при выборе квартиры в новостройке вы приобретаете не право собственности, а право требования. Объясняется это таким образом. Когда вы даёте застройщику деньги на квартиру, по сути вы её не покупаете, вы приобретаете себе право требовать оформления этого объекта в собственность на своё имя, как только возведённый дом будет сдан компанией в эксплуатацию. Такая схема применяется по той причине, что ещё не возведённая недвижимость не может покупаться или продаваться. Но при этом оформление ДДУ позволяет в результате стать собственником квартиры, главное всё зарегистрировать в Росреестре.

Что же привлекательного в заключении ДДУ для инвестора? Есть несколько основных причин, почему стоит прибегать к такому методу:

  • Первое и самое главное — это предельно низкая цена. Если сопоставить цены на одинаковые квартиры (сравнивается новостройка и вторичка), в первом случае вы сможете прилично сэкономить.
  • Новый дом — это всегда более комфортные условия проживания. Застройщики в нынешнее время создают проекты, который рассчитаны на то, чтобы человек получал комфорт и удовольствие от проживания. Высокие потолки, просторные комнаты, удобная планировка, хорошие системы отопления, водопровода — всё это за более низкую цену.
  • Вторичное жильё может быть обременено какими-то проблемами, в то время как квартира в новостройке точно не имеет за спиной никаких неприятных историй.
  • Долевое участие в строительстве сейчас предлагают очень активно сотни застройщиков. Лично у вас есть огромный выбор, всегда можно подобрать объект, который полностью удовлетворит все ваши потребности.
  • Если вы решили купить жильё в ипотеку, знайте, что для тех, кто выбирает квартиры в новостройках, созданы специальные программы, на основе которых кредитование происходит с максимальной скидкой и при минимальной процентной ставке.
  • Купить квартиру в ещё строящемся объекте — это экономически выгодно, особенно если район, в котором расположен жилой комплекс, представляет собой перспективное место для развития инфраструктуры. Купив по одной цене, спустя 5-7 лет цена на квартиру может здорово подскочить.

Конечно же, там, где есть плюсы, всегда найдутся и определённые минусы, хотя из гораздо меньше:

  • Оформив ДДУ, вам не удастся сразу заселиться в квартиру, это просто нужно осознавать. В зависимости от того, на каком этапе идёт стройка, придётся подождать от нескольких месяцев до нескольких лет. Чаще всего максимальный срок устанавливается в 2 года, но если проект весьма грандиозный, времени может потребоваться несколько больше.
  • Понятное дело, что вы купите квартиру по более дешёвой цене, но учтите, что потом её нужно будет привести в порядок, сделав ремонт и обставив интерьер. Если прибегать к современным и модным решениям, на всё это уйдёт ещё 1-2 миллиона рублей.
  • Нет никаких гарантий касательно того, что строительство вообще когда-нибудь будет завершено. Да, до сих пор бывают такие застройщики, которые таким образом обманывают своих дольщиков.

Как видно, риски всё же имеются, но всё в ваших руках. Тщательный подход к выбору застройщика и грамотное оформление всех документов исключит вариант допущения ошибки с вашей стороны.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

Если говорить о способе покупки недвижимости через оформление ДДУ, вы должны знать, есть ли какая-либо защита для вас со стороны государства. На самом деле, да, есть специальный Федеральный закон, который регулирует сделки подобного характера. На его основе вы можете оформить договор, что будет считаться самым безопасным способом приобретения первичного жилья.

Но стоит учитывать, что на основе 214 закона могут предложить оформить сделку не все застройщики. Почти половина компаний всё же склоняет покупателей к тому, чтобы использовать какие-то «серые» схемы, подразумевающие вступление в ЖСК, покупку жилищного сертификата и так далее. Почему так происходит?

Дело в том, что на основе закона 214-Ф3 дольщикам обеспечивается предельный уровень безопасности. Каким образом? Со стороны государства происходит наложение достаточно большого списка требований, которые включают в себя необходимость обеспечения максимальной прозрачности деятельности. При этом, если наблюдаются нарушения, у инвестора должно быть право расторгнуть договор долевого строительства. Большинство компаний, занимающихся строительными работами, не готовы работать в таких условиях.

Страхование

В 2014 году был принят специальный закон, на основе которого застройщики теперь обязаны страховать ответственность перед теми людьми, которые стали инвесторами. И что самое главное, не существует никаких схем, которые бы позволили уклониться от такого действия. Если вы не заключаете договор страхования, зарегистрировать ДДУ будет просто невозможно.

В законе 2014 года были свои нюансы и недостатки, в связи с чем было принято решение о внесении поправок. Так, в 2017 году вступили в силу изменения, согласно которым инвесторы имеют гарантированное право либо вовремя оформить квартиру и стать собственником, либо же вернуть все вложенные средства, если застройщик не выполнил обещания.

У компании, которая занимается строительством, есть три основных варианта того, как будет происходить страхование:

  1. Заключение договора с той или иной страховой, у которой есть полномочия предоставлять услуги в данном направлении страхования.
  2. Поручительство со стороны банка. При этом финансовая организация должна соответствовать определённым параметрам, чтобы иметь возможность выдавать такого рода гарантии.
  3. Можно быть членом той или иной некоммерческой организации, где есть свой страховой фонд для её участников.

Чаще всего прибегают к первому способу, так как он считается наиболее доступным и практичным. Но застройщик и тут сталкивается с некоторыми нюансами. Например, сложно найти достойную страховую, особенно с учётом того, что очень мало компаний соответствуют требованиям, которые выдвигает государство по данному виду предоставления страховки.

Взыскание неустойки и возврат денег

Чтобы составить неустойку, вам лучше обратиться за помощью к квалифицированному специалисту, ведь всё нужно сделать грамотно и правильно, а без соответствующего уровня знаний это будет достаточно проблематичной задачей. Если же вы решили претензию составлять своими силами, она должна опираться на 6 и 10 статьи закона 214-Ф3, а также статей 309-310 ГК РФ. Затем этот документ отправляется застройщику.

Сумму неустойки нужно будет рассчитывать исходя из того, в какой период была передана квартира инвестору. Что касается расчёта этой суммы, даже если вы завысите её, суд всё равно сделает перерасчёт и отобразит объективный показатель. Но если цифра будет превышать 1 миллион, нужно будет заплатить ещё государственную пошлину.

Существенные пункты ДДУ

9 ил 10 граждан подпишут документ, даже не читая его. А ведь это огромная ошибка, подписывать бумаги, не понимая, что же именно становится условиями этой сделки. Вы должны внимательно всё изучить и только после этого можно с уверенностью ставить свою подпись, если вы не нашли никаких подвохов. И, опять же, гораздо правильнее воспользоваться помощью квалифицированных специалистов, которые подскажут, что и как, есть ли где-то неточности и сомнительные моменты.

Вот на что вы должны обратить внимание, если подписываете договор долевого участия в строительстве:

  • Что является объектом этого долевого строительства. Со стороны застройщика должна быть прикреплена вся информация, а также документация касательно объекта. Этажность, адрес, площадь квартиры, серия жилого дома. Всё это должно быть, так что не упустите этот момент.
  • Стоимость и принцип оплаты. Тут вы должны изучить то, какие же возлагаются права и обязанности на ту или иную сторону. Кроме этого, уточните, как именно вы должны будете передать средства.
  • Сроки. Это один из самых главных и важных этапов. Здесь должна быть чёткая информация о том, в какие сроки будет сдан дом в эксплуатацию, а также информация о том, к какому времени квартиры поставят на кадастровый учёт и зарегистрируют их на новых владельцев. Помимо всего этого, со стороны компании-застройщика должна предоставляться регулярная информация в виде отчётов о проделанной работе.
  • Информация об ответственности той или иной стороны, если какие-то условия договора не соблюдаются.

Как выбрать добросовестного застройщика

Кто-то подумает, что невозможно чётко понять и выделить хороших и надёжных застройщиков среди тысячи предложений. Но это не так, профессионалы своего дела быстро выявляют тех, кто сможет обеспечить результат в виде готового дома с комфортабельными квартирами. Всё происходит за счёт детального анализа в несколько основных этапов. Конечно, желательно пользоваться услугами таких мастеров, чтобы не оказаться обманутым, но при желании можно и самому попытаться найти себе надёжного застройщика. Достаточно лишь знать алгоритм действий и перечень обязательных требований.

Какие документы должны быть у застройщика

Первый и самый главный документ — это проектная декларация. В её предоставлении вам не могут отказать. Изучая эти бумаги, вы сможете узнать информацию о застройщике, его деятельности, а также данные касательно возводимого проекта, где вы хотите купить квартиру.

Проектная декларация содержит информацию о других проектах за последние 3 года, так что это отличный шанс убедиться в том, стабильно ли компания выполняет обещания и завершает проекты к сроку.

На основе проектной декларации можно узнать массу полезных данных. Не лишним будет просмотреть информацию о том, какие у застройщика есть задолженности, каково финансовое состояние компании на данный момент. Уже изучив этот документ, вам сразу станет понятен тот факт, стоит ли пытаться разбираться со всем дальше.

Имея в руках декларацию, посмотрите на информацию о том, когда будет сдан проект, в котором вы планируете купить недвижимость, какова общая стоимость всех строительных работ.

Сведения о застройщике

Очень важно изучить изнутри компанию, к которой вы обращаетесь. В первую очередь важно получить сведения о регистрации юридического лица в ЕГРЮЛ. Также вы уточняете всю информацию о том, каково финансовое состояние застройщика, есть ли у него долги, а также какие-то проблемы с судом, иски и прочие претензии.

Не лишним будет совершить небольшое расследование. Если вы знаете, какие проекты были завершены компанией, отправьтесь туда и побеседуйте с жильцами, которые приобрели квартиры. Это отличный шанс понять, с чем вам придётся столкнуться в дальнейшем. Изучите отзывы в интернете, почитайте комментарии людей на форумах. Но воспринимайте всё слишком всерьез, так как могут быть подставные люди. Наиболее достоверный вариант — это личная встреча и общение с теми, кто уже становился инвестором относительно данного застройщика.

Стоимость квадратных метров

Не пытайтесь воспользоваться слишком выгодными предложениями. Если вам предлагают невероятно низкую цену за квадратный метр, на 30-40% ниже, чем у конкурентов в этой сфере, вам стоит задуматься над целесообразностью сотрудничества с застройщиком. Если даже поверхностно всё проанализировать и прийти к выводу, что компания никакой выгоду со строительства не получит, тут всё очевидно. Скорее всего, после сбора денег застройщик просто объявит себя банкротом и скроется в закате.

Партнёры застройщика

Партнёры — ещё один достаточно интересный способ убедиться в серьёзном подходе компании. К примеру, у действительно хороших застройщиков с большим стажем и опытом работы наверняка найдётся целый список партнёров, представленных поставщиками материалов для строительства. Речь может идти также и о каких-то страховых компаниях, банках (если речь идёт о том, что инвестор берёт квартиру в ипотеку).

Но не будьте слепы и верьте всё же фактам. Даже при наличии партнёров всё же опирайтесь на то, какой была работа компании в прошлом, были ли к ней претензии и по каким причинам.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Важно помнить о том, что любая строительная компания должна иметь определенные документы на руках, без которых она не имеет право привлекать деньги инвесторов на проект. Речь идёт и о полученном разрешении на проведение работ, и о наличии прав на использование участка.

Сам ДДУ очень важно тщательно изучить и ознакомиться со всей информацией, представленной в нём. Если у вас есть возможность, наймите специалиста своего дела, юриста, который позволит быстро и оперативно выявить какие-то недочёты и ошибки, если такие имеются.

Кстати говоря, не лишним будет страхование долевого участия в строительстве. Да, в какой-то степени это увеличит ваши расходы, но вместе с этим вы сможете лучше ознакомиться с деятельностью компании, получить дополнительные гарантии и минимизировать все финансовые риски.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Если вы собрались и всё же решили прибегнуть к покупке квартиры в строящемся доме, вам нужно будет следовать определённому плану. Вот что вам нужно определить для себя:

  • Сроки, когда вы планируете въехать в квартиру. Ясное дело, что вечное ожидание не понравится никому. С учётом того, что дома строятся в среднем до двух лет, рассчитывайте на этот период.
  • Сумма сделки. Вы должны для себя чётко определить то, каким образом произойдёт оплата по договору долевого участия в строительстве. Это будет единый платёж или же вы собираетесь всё выплатить в несколько этапов? А может вы хотите воспользоваться ипотекой? Тогда нужно будет найти себе подходящий банк.
  • Нужно выбрать застройщика и объект. Наиболее правильный вариант — выбрать именно хорошего застройщика, а уже потом, отталкиваясь от его предложений, подбирать себе наиболее комфортное во всех смыслах жильё.
  • Проверка компании. Не смотрите на то, что застройщик занимается в своей сфере уже 15 лет. Оцените все факторы в совокупности, проанализируйте деятельность компании, чтобы не оказаться обманутым инвестором.
  • Заключение договора. Не спешите ставить подпись. Сначала возьмите и детально изучите все моменты. Как только вам становится что-то непонятным, лучше вызвать на помощь профессионала своего дела. Он точно подскажет, есть ли повод переживать.
  • Регистрация. Не забудьте о том, что подписанный ДДУ — это ещё не гарантия того, что всё будет хорошо. Вам необходимо зарегистрировать всё в Росреестре, после чего ваши права будут защищены законом.

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

Вообще, при оформлении ДДУ вы можете воспользоваться материнским капиталом, но есть некоторые ограничения, о которых нужно помнить. Например, использовать капитал нельзя будет в том случае, если ребёнку, на которого выдавался сертификат, не исполнилось ещё три года. Но это распространяется на случай, если вы хотите купить квартиру за наличные средства. В той же ситуации, если вы хотите взять ипотеку, использовать материнский капитал можно, ограничений тут никаких не будет.

Долевое строительство в 2019 году: изменения в законодательстве

Вообще, не так давно был принят Федеральный закон 218-Ф3, который оказал достаточно высокое влияние на те компании, которые занимаются строительством. На основе его содержания становится понятным, что теперь строительным компаниям будет несколько сложнее вести свою деятельность, так как к ним выдвигаются более высокие требования и к организационно-правовой форме, и к уставному капиталу. В целом, такие изменения должны оказать большое влияние, так как ненадёжные застройщики просто уйдут с рынка, а останутся лишь те, кто не боятся чего-либо, так как изначально в их деятельности всё контролируется.

В целом, информация о том, как именно новое законодательство повлияет на уровень надёжности защиты дольщиков, пока что нет, так как ещё прошло недостаточно времени для формирования каких-то чётких выводов. Но тот факт, что всё идёт только к лучшему, очевиден, ведь государство пытается минимизировать случаи обмана со стороны строительных компаний.

Помогла статья? Оцените её
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий