Покупка квартиры по ипотеке по шагам

Когда у вас появляется желание приобрести квартиру, не всегда имеется возможность отдать сразу несколько миллионов за недвижимость. Что же делать в такой ситуации? Решением проблема может стать квартира в ипотеку, другими словами в кредит на длительный срок на определённых условиях.

Покупка квартиры по ипотеке по шагам

Особенности ипотеки на квартиру

Ипотека раньше была чем-то очень страшным в силу строгости условий. Однако всё меняется, меняются условия, банки вводят какие-то дополнительные льготы, пытаются привлекать клиентов, переманивая их у конкурентов. В 2017 году в сфере кредитования произошли приятные изменения, процентные ставки снизились до приемлемых показателей.

Наглядный пример — это ведущий банк России Сбербанк, где можно выбрать программу, на основе которой ипотека выдаётся под 8,4%. Это идеальный показатель, благодаря которому переплата по кредиту будет минимальной.

Чтобы вы смогли получить деньги в долг, требуется лишь собрать пакет документов, доказать тот факт, что вы платёжеспособный человек и сможете отдать ипотеку, а затем выбрать подходящий тип недвижимости и заключить договор. Если всё будет сделано правильно, можете быть уверены — у вас появится жильё, за которое вам не придётся переплачивать огромные деньги.

Вот о чём нужно помнить и знать, если вы вдруг решите взять ипотеку:

  • Когда вы обращаетесь в банк и просите у него пару миллионов на жильё, подумайте, будет ли компания просить какие-то гарантии? Ведь дать круглую сумму кому-то и не получить её обратно — гарантия скорейшего банкротства. Чтобы подобных проблем не было, недвижимость, которая покупается в кредит, обременяется и становится залогом. Пока вы будете платить за жильё, оно будет принадлежать банку, но вы будете иметь право там проживать.
  • Если вы думаете, что при покупке квартиры за несколько миллионов придётся отдавать 40-50 тысяч рублей в месяц, вы ошибаетесь. Размер платежа можно снизить до комфортного для вас уровня за счёт увеличения срока ипотеки. Так, банки предлагают взять деньги на срок до 30 лет.
  • Будьте готовы к тому, что придётся отдать 10-30% от стоимости квартиры сразу, это так называемый первоначальный взнос. Почему банки не дают ипотеку без него? Всё просто — к людям, которые способны собрать такую сумму, уровень доверия намного выше. Следовательно, купить квартиру в ипотеку и отдать вовремя все деньги для них не составит труда.
  • Не любая недвижимость может быть куплена при содействии того или иного банка. Дело в том, что очень часто создаются определённые требования к тому жилью, которое будет покупаться за деньги кредитной организации.
  • Вы имеете возможность досрочно погасить кредит, так что в случае необходимости детальнее узнайте в банке всю особенность этой процедуры. Досрочное погашение — это возможность уменьшить уровень переплаты в значительной степени лишь за счёт того, что вы просто раньше отдадите долг.
  • Банк не может отказать вам, если вы предоставите государственный сертификат. Так, имея материнский капитал, в финансовой организации обязаны принять эти средства, если вы захотите рассчитаться ими за ипотеку и погасить какую-то её часть.
  • В банках всегда тщательно подходят к вопросу определения работоспособности, так что покупка квартиры в ипотеку будет успешной только в том случае, если вы имеете постоянную работу и официально там трудоустроены. Доказав стабильность дохода, у вас велики шансы получить желанную ипотеку без каких-либо проблем.
  • Вы можете взять кредит всего по двум документам, то есть не предоставляя информации о доходах, но тогда возникнет необходимость внести сразу 40-50 процентов первоначального взноса. Помимо этого, будьте готовы и к более высокой ставке. Такие меры предпринимаются банком для того, чтобы минимизировать свои риски.

В новостройке

Покупка квартиры в новостройке

Для многих не секрет, что покупка квартиры, которая ещё строится — это очень разумное и выгодное решение. Что может считаться новостройкой? Это та недвижимость, на которую ещё не было оформлено право собственности. При оформлении всех бумаг вы должны понимать, что подписывать вы будете не договор купли-продажи, а документ о долевом участии.

А как же сделать так, чтобы процентная ставка была максимально низкой? Есть некоторые факторы, на которые вы повлиять не сможете, а есть и такие моменты, где вы можете путём своего воздействия добиться смягчения условий:

  • Сумма первого взноса. Тут даже очевидно, что чем больше денег вы заплатите сразу, тем ниже будет для вас ставка. Действуйте на основе своих возможностей.
  • Очень часто случается такое, что банки смягчают условия тем, кто минимизирует срок ипотечного кредита. Если вы рассчитываете отдать деньги за максимально возможный период — 30 лет, то ставка для вашего случая будет максимальной.
  • Как-то снизить процентную ставку вы можете за счёт оформления ипотечного страхования. Тот факт, что вам придётся на обязательной основе застраховать само жильё, которое является залогом, даже не обсуждается. Но есть ещё страховка жизни и здоровья, которая не обязательна, но при её наличии процентная ставка снижается в среднем на 1%.
  • Наличие зарплатной карты. Многие банки позволяют получить дополнительные преимущества тем, кто получает зарплату на свой счёт в той или иной кредитной организации. В среднем, это 0,3-0,5% выгоды.
  • У каждого банка есть список аккредитованных застройщиков, сотрудничество с которыми с вашей стороны будет означать для вас наличие дополнительных скидок. Выбирая недвижимость, учитывайте и этот фактор, ведь в результате можно очень неплохо снизить ставку и свести уровень переплаты к абсолютному минимуму.

Среднестатистический процент в банках для покупки ещё строящегося жилья — это 8,9%, а размер первоначального взноса колеблется от 10 до 30%. Это идеальные показатели, так что вам стоит задуматься над тем, чтобы выбирать недвижимость именно в новостройке.

Вторичка

Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке? Здесь всё обстоит несколько сложнее, есть вероятность столкнуться с неприятностями и дополнительными препятствиями. Всё начинается с того, что при выборе недвижимости на вторичном рынке потребуется осуществление независимой оценки стоимости жилья, что происходит за ваш счёт, то есть это дополнительные расходы.

Помимо всего, у вас есть вероятность потерять жильё. Чтобы этого избежать, придётся оформлять дополнительную страховку титула, что также отнимет у вас и время, и деньги. Но сделать это лишним точно не будет, так как лучше потратить несколько десятков тысяч, чем потерять квартиру за несколько миллионов. Если страховки у вас не будет, то это значит, что при признании сделки недействительной весь ущерб ляжет на ваши плечи.

Важно подметить, что страховка титула нужна будет только первые три года, так что финансовые потери будут не такими большими. Дело в том, что только на протяжении трёх лет можно признать сделку недействительной. По истечению этого срока риски пропадают, у вас никто и ничего забрать не сможет.

Со стороны банка выдвигаются требования к жилью. Основное из них — отсутствие каких-либо проблем со строением. Оно не должно стоять на очереди под снос или капитальный ремонт. В противном случае банк не будет рисковать, ведь квартира, являющаяся залогом, может просто обесцениться.

Что касается возможности как-то улучшить процентную ставку, всё идентично ситуации как и с новостройкой. Единственное, что сюда нельзя отнести пункт про аккредитованного застройщика.

Процесс получения денег происходит после того, как вы заключаете ипотечный договор. Уже после того, как подписан договор купли-продажи, происходит передача средств непосредственно за жильё. До этого момента деньги будут находиться либо в ячейке в банке, либо же на вашем счету, если в дальнейшем вы договаривались о безналичном расчёте.

Студия

Студия считается одним из самых популярных типов жилья среди молодых семей. Представляет собой такая недвижимость квартиру, где кухня и комнаты объединены в единое пространство за счёт удаления тех или иных перегородок.

По какому принципу и на основе какой программы продаётся студия? Если она ещё в стадии строительства, всё будет оформлено как строящееся жильё. Если уже было оформлено право собственности, вас ожидает программа вторичного жилья. На основе этого вы определите и то, какими будут условия ипотеки.

Очень важный момент для тех, кто покупает студию. Убедитесь в том, что сделанная перепланировка (если речь идёт о вторичном жилье) является узаконенной. Всё должно быть официально оформлено и отображено в документах. В случае, когда всё делалось в тайне от соответствующих органов, может произойти следующее. Вы заключите сделку, а затем её признают недействительной по причине наличия незаконной перепланировки.

Апартаменты

Для желающих приобрести апартаменты будут свои условия, средний размер ставки колеблется от 11,25 до 12,25 процентов. Изменяться она будет в зависимости от тех факторов, которые перечислялись и для вторичного жилья, и для квартиры в новостройке.

Что касается особенностей процесса при покупке апартаментов, выделяют следующие моменты:

  • Должно присутствовать подключение ко всем коммуникациям.
  • Требование к расположению — только надземные этажи и не иначе.
  • Апартаменты должны являться структурно обособленным помещением.

Есть требования и к самому дому, в котором расположено ваше потенциальное будущее жильё. Например, первое и самое главное — износ постройки не должен превышать 50 процентов. Помимо этого, не здание точно не может находиться на очереди под снос или для проведения ремонтных работ. Этажей должно быть не меньше двух. Есть даже требования к тому, из какого материала сделаны стены. И один из последних нюансов — ваши апартаменты не должны находиться в здании, которое раньше было пансионатом, лагерем, военной частью или гостиницей.

Что касается дополнительных условий, в среднем нужно заплатить 20% первоначального взноса. Это не так много, если брать в счёт тот факт, что в некоторых местах показатель достигает 50%.

Весь процесс оформления покупки идентичен с приобретением квартиры на вторичном рынке или в новостройке. Вам точно также потребуется предоставить залог, которым станет само ипотечное имущество или же права требования (если речь идёт о апартаментах в новостройке).

Комната и доля

Иногда бывает такое, что человек планирует купить либо одну комнату, либо какую-то часть квартиры. И как обойтись в этом случае, как правильнее всего оформить ипотеку? Всё не так сложно, но есть проблема — порой очень неприятные условия кредитования.

Первый нюанс — потенциально огромная ставка. Банк, понимая, что объектом ипотеки, а следовательно и залогом, является весьма неликвидное жильё, поднимает проценты. В разных кредитных организациях показатель колеблется от 10,25% до 18,2%. Но даже это не предел. Стоит вам отказаться от страховки, сказать об отсутствии зарплатной карты, как сразу процент автоматически увеличится практически на полтора процента.

Что касается требований к залогу, они таковы:

  • Как и в предыдущих ситуациях, тот дом, в котором располагается часть квартиры или комната, не должен быть поставлен на учёт под снос или для осуществления ремонта. Это будет свидетельствовать о том, что здание находится в неподобающем состоянии и слишком высок риск того, что недвижимость в нём очень скоро обесценится.
  • Если ваш выбор пал на приобретение комнаты, помните о том, что это должно быть изолированное помещение, то есть отдельная единица недвижимости.
  • Право на использование комнаты должно быть оформлено документально.
  • Тот факт, что вам продают комнату, должен быть известен всем другим собственникам. Следите за этим моментом тоже, ведь в случае невнимательности в дальнейшем могут возникнуть определённые проблемы.

Приобретение ипотечной квартиры

Бывает такое, что люди приобретают квартиру, которая уже куплена в ипотеку. В этом нет ничего особенного, это вполне приемлемая и доступная процедура. Если и вы хотите взять квартиру в ипотеку, в данном случае всё довольно просто. Вам достаточно лишь просто переоформить займ в банке на себя. Таким образом происходит подмена залогодателя. Всё сводится к тому, что банк вашим займом гасит ипотеку продавца недвижимости, а вы в свою очередь осуществляете регистрацию сделки о переходе права и залога. Хотя есть и альтернативный вариант, когда вы гасите ипотеку продавца, а затем уже оформляете ипотеку.

Стоит помнить и о том, что в случае с покупкой ипотечной квартиры вас поджидают определённые риски, но делая всё с максимальной внимательностью проблемы вам не грозят.

Этапы оформления ипотеки по шагам

Этапы оформления ипотеки по шагам

Как правильно взять ипотеку на квартиру? В целом, действия для всех видов недвижимости сводятся к одной пошаговой инструкции, но имеются и свои особенности. В первую очередь будет рассмотрен процесс покупки квартиры в новостройке:

  1. Определитесь с тем, к какому застройщику вы обратитесь. Вполне логично отталкиваться сначала от банка. К примеру, выбираете Сбербанк или любую другую финансовую организацию, а затем смотрите на официальном сайте или просите в отделении список аккредитованных застройщиков. Так вы добьётесь максимально выгодных условий и упростите процесс оформления документов.
  2. Обратитесь в интересующие вас банки и подайте заявки на ипотеку. Вы можете сделать это самостоятельно или при поддержке специального ипотечного брокера. Если обратитесь в агентство, сократите временные затраты и ускорите процесс, ведь у специалистов в этой сфере уже всё давно схвачено.
  3. Та строительная компания и тот банк, что выбраны вами, должны будут согласовать составленный ДДУ.
  4. Человек, являющийся в данном случае заёмщиком, должен подписать договор об ипотеке и договор долевого участия.
  5. В ряде случаев может потребоваться оформление страхования жизни и здоровья. Но не для всех банков это обязательно, скорее этот пункт только на ваше усмотрение. Важно учитывать, что при оформлении страховки уменьшается процентная ставка.
  6. Теперь происходит регистрация сделки в юстиции.
  7. Необходимо подтвердить факт внесения первого взноса. Также с банком заключается специальный договор о временной переуступке прав требования. Кстати говоря, застройщик не может брать деньги до момента регистрации.
  8. Теперь банк переводит деньги застройщику.
  9. Уже после того, как строительство будет закончено и проект сдадут, нужно зарегистрировать право собственности, но стоит помнить о том, что недвижимость пока что останется под залогом у банка. Как только вы отдадите всю сумму ипотеки и проценты, бремя с жилья будет снято.

А что касается покупки квартиры по ипотеке во всех остальных ситуациях? Например, если речь идёт о вторичном жилье, всё обстоит следующим образом:

  1. Найдите себе квартиру, которую хотели бы купить. Это первоначальный и самый главный шаг. Помните о том, что постройка не должна быть на учёте и на очереди под снос или капитальный ремонт. Желательно, чтобы дом не был слишком старый.
  2. Подайте заявки в несколько самых привлекательных банков среди всех имеющихся. Если сами не можете, воспользуйтесь услугами специальных брокеров, которые быстро решают проблему поиска подходящей организации.
  3. Заключается предварительный договор, на основе которого вносится первоначальный взнос.
  4. Нужно собрать пакет документов для банка. В него же вы должны включить выписку о том, что первоначальный взнос предоставлен в полном размере.
  5. Если к вам нет никаких претензий со стороны банка, процесс оформления кредита произойдёт очень успешно.
  6. Последний этап — обращение в Росреестр, где вы заключаете сделку на официальной основе.

Деньги банк вам выдаст в тот момент, когда вы заключите кредитный договор. Предоставить их продавцу можно будет только на этапе подачи документов для регистрации. До этого момента логично, что средства будут находиться либо в специальной банковской ячейке, либо же на вашем счету, если в дальнейшем вы договаривались о безналичном расчёте.

Финальным аккордом сделки является предоставление вам специального свидетельства, которое подтверждает факт получения вами прав собственности на недвижимость.

Требования к заёмщику и квартире

Существуют определённые требования к заёмщикам:

  • Возраст должен составлять как минимум 21 год. К моменту последнего платежа заёмщику не должно быть больше 65-75 лет.
  • Нужно иметь стаж. На последнем рабочем месте — как минимум полгода. За последние 5 лет общая продолжительность работы должна составлять не менее одного года.
  • Гражданство РФ, но это требование не распространяется на абсолютно все банки.
  • Возможно, потребуют прописку на территории России.
  • Помните о возможности привлечения созаёмщиков (до 3 человек). Это нужно для тех, у кого низкий доход и нужно повысить этот показатель.

Документы

Чтобы купить квартиру по ипотеке, вам потребуется собрать список документов. Первая партия — это бумаги, которые нужны для рассмотрения вашей кандидатуры в банке. При подаче заявления нужно:

  • Заявление.
  • Паспорт.
  • Какой-либо документ, который также удостоверяет личность. Например, водительские права.
  • Справка с места работы о доходах.
  • Трудовая книжка, которую заверил работодатель.
  • Если у вас есть созаёмщики, они также должны собрать указанный перечень бумаг.

После того, как заявку одобрят, вам нужно будет добавить ещё несколько бумаг:

  • Документы для выбранной вами квартиры. Речь идёт о выписке из ЕГРН, справка из паспортного стола, отчёт о независимой оценке недвижимости.
  • Подтверждение факта внесения первоначального взноса.

Продажа квартиры в ипотеку по программе «Молодая семья» сопровождается предоставлением документа, свидетельствующего о браке и рождении ребёнка. Если у вас есть материнский капитал, нужно подготовит сам сертификат и выписку об остатке средств на нём.

Вот такие документы нужно будет подписать в процессе приобретения квартиры:

  • Закладная.
  • Ипотечный договор.
  • Договор покупки квартиры за счёт средств банка.
  • График выплат и информация о полной стоимости ипотеки.
  • Договор о страховании.
  • ДДУ, если покупаете квартиру в новостройке.

Виды ипотечных программ

Практически в каждом банке вы можете встретить следующие программы кредитования:

  • Готовое жильё.
  • Строящееся жильё.
  • Ипотека на строительство дома.
  • Военная ипотека.
  • Материнский капитал.
  • Программа «молодая семья».

В каждом банке предлагаются различные условия, так что более детально о кредитовании вам следует узнавать непосредственно в кредитной организации.

Возврат процентов и вычет налоговый

Многие не знают о существовании возможности вернуть подоходный налог при наличии у вас ипотеки. Грубо говоря, вы получаете компенсацию в виде уплаченных вами процентов с тех доходов, которые пошли на погашение ипотеки. Таким образом государство проявляет поддержку и позволяет облегчить процесс выплат. Вы можете вернуть 260 тысяч в виде возмещения НДФЛ и ещё 390 тысяч с суммы, которая была уплачена в качестве процентов по ипотеке.

Альтернативные варианты

Если по тем или иным причинам вы не рассматриваете вопрос, как брать ипотеку на квартиру, есть и альтернативный вариант. Например, вы можете обратиться в банк и взять потребительский кредит. Тут уж вам не придётся уточнять о том, куда именно пойдут деньги, вы имеете право распоряжаться ими на своё усмотрение. Но есть нюанс — слишком высокие проценты и достаточно ограниченный срок, на который вы можете взять займ.

Как видно, покупка квартиры — процесс достаточно сложный, поэтому нужно тщательно подходить к каждому пункту и соблюдать все условия, ведь только так вы сможете добиться желаемого результата.

Помогла статья? Оцените её
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (8 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий