Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов

Покупка квартиры на вторичном рынке — наиболее популярный и распространённый вариант, так как он предусматривает более низкую стоимость на объект недвижимости. Очень важно понимать принципы и основные особенности процесса приобретения, так как от этого зависит то, как долго вам придётся выплачивать ипотеку банку.

Как купить квартиру на вторичном рынке

Что такое вторичка

Многие немного искаженно понимают слово «вторичное жильё». Большинство считает, что если предлагается такой тип недвижимости, придётся столкнуться со старыми квартирами, домами, где плохие условия проживания, устаревший ремонт, планировка и так далее. На самом деле, это всё лишь глупые догадки и предположения, несоответствующие реальности.

Отвечая на вопрос, что такое вторичное жильё, следует сказать, что это такая недвижимость, на которую уже оформляли право собственности. Получается, что даже новая квартира, в которой даже никто не жил, может считаться вторичной недвижимостью, так как она была зарегистрирована в Росреестре.

Квартира на вторичном рынке

Среди огромнейшего количества предложений можно выделить целые категории:

  • Эконом-класс. Тут речь пойдёт о квартирах, которые являются частью домов старого формата, в которых не больше четырёх этажей. Для жилья такого типа характерна очень нерациональная планировка, а также предельно маленькая квадратура. В самом худшем случае может даже отсутствовать какая-либо коммуникация: канализация, газопровод и так далее. Такие квартиры — не самый приоритетный вариант в силу того, что дома строились очень давно и они не могут похвастаться надёжностью.
  • Стандарт. Жильё из серии самого распространённого. Речь идёт о квартирах, которые расположены в домах с 5-16 этажами. На усмотрение покупателя можно подобрать варианты как поменьше (однушки, двушки), так и более обширные (квартиры с тремя или четырьмя комнатами).
  • Улучшенное жильё. Тут речь идёт о недвижимости в новостройках. Весьма разумным решением будет приобретение именно такой квартиры, если имеется финансовая возможность. Отличие жилья заключается в максимальном комфорте. При планировке инженеры учитывают все нюансы и стараются создать предельно функциональное помещение.
  • Элитное жильё. Вариант, рассчитанный на обладателей очень высокого дохода. Особенность заключается в том, что дом имеет достаточно много этажей, но мало квартир. Чаще всего, одна единица жилья занимает весь этаж постройки. Максимальный комфорт жителей создаётся за счёт наличия отдельного, огороженного двора, парковки и консьержа, который следит за порядком.

Выбрать будет не трудно, ведь всё основывается лишь на том, насколько вы платёжеспособный человек. А вот как купить квартиру, чтобы не допустить ошибок и не столкнуться с неприятностями? Далее будут рассмотрены все нюансы.

Поиск жилья

Поиск жилья для покупки: все способы найти квартиру

Как найти подходящее жильё? Чтобы сделать это и не пожалеть, вы должны чётко понимать, для чего же совершается приобретение. Вот самые распространённые ситуации, среди которых может быть и ваша:

  • Инвестирование. Если покупка квартиры для вас — просто часть деятельности инвестора, вы должны очень грамотно выбирать недвижимость. Основное требование — перспективность, ведь только так будет расти цена, а, следовательно, и вы сможете извлечь какую-то прибыль. Квартиры в новостройках каких-то развивающихся районов с богатой инфраструктурой — идеальный вариант, так как на такое жильё спрос будет всегда.
  • Покупка для собственного пользователя, но с учётом ограниченности средств. Если у вас есть определённая сумма, за рамки которой вы выйти не можете, наилучшим решением будет обращение к агентствам, которые занимаются подбором жилья. У них имеется база объектов, так что выбрать что-то для вас в соответствии с указанными критериями — дело нескольких часов.
  • Выбор на основе размеров. Очень часто выбор человека основывается на том, сколько комнат в квартире. Это логично, так как многие ищут варианты для своей семьи с расчётом на то, что у всех будут свои комнаты. Ещё бывает такое, что выдвигаются строгие требования к квадратуре. Это для тех, кто хочет получить какие-то субсидии и пытается попасть в установленный диапазон.

Иметь какие-то строгие требования к жилью — хорошее явление, так как это очень сильно упрощает процесс поиска самого оптимального варианта.

Самостоятельно

Поиск квартиры своими силами — вполне выгодный вариант, ведь вам не надо никому платить и вы сами себе хозяин. Но это всё работает только в том случае, если вы знаете что делать и где искать. Не имея никакого представления о процессе подбора недвижимости, могут возникнуть проблемы, которые всё равно приведут к тому, что вы обратитесь к специалистам. Так выглядят потенциальные источники вариантов для рассмотрения:

  • Объявления о продаже недвижимости. Они есть везде: и в газетах, и на специализированных интернет-площадках. Ваша задача лишь проанализировать все предложения и подобрать для себя наиболее подходящее. Если вы решили пользоваться интернетом, ваши действия сведутся лишь к тому, чтобы настроить фильтр и просмотреть все идеальные варианты. К объявлениям прикрепляют фото и даже видео, так что вы сможете не выходя из дома увидеть помещение и оценить его.
  • Доски объявлений в том районе, где вы хотели бы купить недвижимость. Очень эффективный метод — приехать в интересующий вас район и просто походить между домов, изучив несколько стендов. Наверняка где-то будут висеть объявления о продаже квартир. Если вы умеете общаться, не лишним будет поговорить с какими-нибудь местными жителями. Возможно, они знают о соседях, которые планируют продавать жильё.
  • Просто ваше окружение. Расскажите друзьям, близким, коллегам по работе о том, что вы ищите квартиру. Они поспрашивают у своих знакомых, тем самым будет охвачена большая аудитория. Метод, казалось бы, глупый, но очень часто он срабатывает и приносит хорошие результаты.

С помощью риэлтора

Если вы сами не знаете, как правильно купить квартиру на вторичном рынке, проще обратиться за помощью к специальным агентствам, которые за ту или иную сумм готовы помочь решить жилищный вопрос.

Важно проявить особую внимательность и бдительность в этом вопросе, ведь очень часто можно столкнуться с мошенниками. Если не хотите, чтобы покупка квартиры обернулась неприятностями, лучше обратите внимание на следующие детали:

  • Наличие лицензии. У настоящих профессионалов, которые честны в своей деятельности, она обязательно будет. Если на просьбу предоставить документ вам отвечают какими-то отговорками, следует сменить агентство.
  • Помещение, в котором работают сотрудники. Хорошие и крупные компании никогда не экономят в данном направлении. Если вы попали в маленький и душный офис с дешёвой мебелью и оборудованием — задумайтесь, так ли ответственно относится к работе компаний. Может быть, это просто мошенники, которые открылись неделю назад и через столько же навсегда съедут в другой офис уже под другим названием компании?
  • Наличие отзывов. Крупные агентства должны иметь хорошую клиентскую базу, о них должны говорить люди в социальных сетях. Уделите несколько часов серфингу в интернете. Наверняка вы узнаете много нового о той или иной компании. Если это будут негативные отзывы, это должно заставить вас задуматься.
  • Награды. Успешные компании часто получают какие-то награды, сертификаты. Если этого ничего нет, что можно сказать? Наверное, лучше обратиться в более надёжное агентство, где будут все признаки длительной работы на высоком уровне.

Когда вы заключите договор, вы начнёте взаимодействие с риэлтором. Вам должны будут предоставить возможность ознакомиться с базой недвижимости. Компания будет осуществлять поиск в соответствии с вашими пожеланиями и требованиями.

Осмотр квартиры

Осмотр квартиры перед покупкой

Если вас интересует покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция гласит, что первым делом вы должны осуществить осмотр объекта. Будут приведены те моменты, на которые вы должны обратить своё внимание в любом случае. Если упустите что-то из виду, в дальнейшем придётся тратить деньги и время на то, чтобы устранить дефекты и недостатки:

  • Ровность поверхностей. Это первое, самое основное правило. Нет в квартире ничего важнее, чем сами поверхности, представленные потолками, полом и стенами. Не бойтесь походить по квартире и зрительно оценить, насколько качественно всё сделано. Бывают такие квартиры, где стены настолько кривые, что на исправление этого нюанса уходит несколько десятков или даже сотен тысяч. Если вы любите, чтобы всё было идеальным, не постесняйтесь прихватить с собой лазерный уровень. С его помощью можно с точностью до миллиметра увидеть отклонения.
  • Наличие всех необходимых коммуникаций. Поверьте, неприятно будет, если после заселения окажется, что в доме нет света, отсутствует водопровод и газ. Что вы будете делать, платить несколько сотен тысяч за исправление ситуации? Убедитесь, что в помещении имеется всё для комфортного проживания.
  • Состояние проводки. Мало кто обращает внимание, но стоит это делать в силу своей же безопасности. Когда присутствуют проблемы с проводкой, это может стать причиной выхода из строя многих приборов. Ещё ужаснее расклад, когда из-за плохих проводов может произойти пожар. Как проверить? Банально воспользуйтесь какими-то электроприборами, включите свет в комнатах. Всё должно работать исправно и без перебоев.
  • Наличие дверей и окон, их пригодность к эксплуатации. Если окна старые, учтите, что вам придётся их менять для своего же комфорта. Это касается и дверей. Если состояние этих элементов вас не удовлетворяет, предпринимайте действия, не молчите. Потом, когда договор подпишется, возникать по этому поводу будет бессмысленно.
  • Система отопления. Хотите, чтобы зимой вам было тепло? Тогда посмотрите на состояние радиаторов. Если покупаете квартиру зимой, посмотрите на то, насколько хорошо отапливается помещение.
  • Сырость, плесень в углах. Это ужасно, когда в определённые времена года, когда уровень влажности находится на пределе, начинают плесневеть углы. Такая проблема вызывает последствия в виде необходимости делать косметический ремонт. Поберегите свой бюджет, постарайтесь избежать недвижимость с подобными недостатками.
  • Что нужно знать при покупке квартиры, так это о том, насколько хорошо работает вся сантехника в помещении. Не лишним будет проверить работоспособность кухонной плиты, если она имеется.
  • Факт соответствия фактической планировки и той, что указана в документации. Дело в том, что могут возникнуть большие проблемы, если окажется, что предыдущий владелец внёс какие-то изменения, о которых не был предоставлен обязательный отчёт. Когда владельцем станете вы, эти проблемы автоматически «упадут» на ваши плечи.
  • Окружающие факторы. Изучите подъезд, двор в доме, поговорите с соседями. Со всем этим вам придётся столкнуться в повседневной жизни при заселении, так что не упустите и этот момент. Если для вас все перечисленные факторы не играют роли, можете опустить данный пункт.

Главный совет — не стесняйтесь. Помните о том, что вы в данном случае являетесь покупателем, который платит немалые деньги. Следовательно, вы имеете право досконально ознакомиться с объектом приобретения, узнать все его особенности и нюансы.

Наверняка вы обнаружите недочёты, о которых не упомянул продавец. Это может стать причиной снижения цены, так что будьте настойчивее.

Обсуждение цены

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке? Основной нюанс здесь заключается в том, чтобы не переплатить. Многие продавцы могут сильно завышать цену, а неопытные покупатели ведутся на это и оказываются обманутыми.

Есть время в году, когда приобретение недвижимости является самым выгодным. Речь идёт о весне и осени. Какие-то движения цен могут наблюдаться и зимой, они незначительно, но снижаются. Летний сезон на вторичном рынке чаще всего называют «мёртвым» в силу максимально низкой активности.

Помните следующее правило — в 95% случаев продавец завышает цену, прибавляя 20-30% к той сумме, которую он реально хотел бы получить.

Для чего это делается? Всё просто — чтобы иметь возможность поторговаться, таким образом заманив покупателя ещё больше. С вашей стороны не должно быть стеснения, пытайтесь сделать всё, чтобы как-то уменьшить цену. Вот ряд причин, которые могут стать аргументами для уценки при переговорах:

  1. Отсутствуют балкон или лоджия. Такой элемент очень ценится в силу своей многофункциональности.
  2. Расположение квартиры на углу дома. Это влияет комфортность проживания. Обычно, в таких помещениях несколько холоднее.
  3. Наличие элементов в уже обставленной квартире, которые непригодны для эксплуатации и подвержены замене.

Проверка юридической чистоты квартиры на основе документов

Проверка юридической чистоты квартиры

Очень важно разобраться не только с состоянием жилья, но и с тем, как обстоят дела с документами. Там могут быть какие-то подвохи, так что вы должны всё это чётко прослеживать:

  • Принадлежит ли квартира тому, кто представился её владельцем? Чтобы убедиться в честности, сверьте данные паспорта с данными, которые находятся в документах на жильё.
  • Наличие технической документации. Внимательно следите за соответствием планировки и того, что указано в документах. Какие-то расхождения — причина отказа в регистрации сделки.
  • В том случае, если у квартиры несколько владельцев и каждый обладает какой-то долей, вы должны решить вопрос с собственниками, потребовав оформить отказ от преимущественного права на приобретение.
  • Важно обратить внимание на количество прописанных в квартире людей.
  • В том случае, когда сделка оформляется на основе доверенности, предоставленной владельцем, убедитесь в том, что документ настоящий.

Когда юридически нет никаких проблем, вы можете быть спокойны за дальнейшую жизнь в той или иной квартире.

Задаток

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке резко упадут в том случае, если вы решите момент с задатком. Правильное его оформление — залог успеха.

Вы должны будете заключить специальное соглашение о задатке, где указываются данные как плательщика, так и получателя. Сумма в среднем составляет от 1 до 10% от стоимости квартиры. Заключая договор, должен быть пункт, где указаны сроки подготовки всех документов со стороны продавца.

Чтобы задаток был оформлен максимально правильно, используйте:

  • Предварительный ДГК.
  • Расписка о том, что деньги выплачены и получены.
  • Соглашение о задатке.

Подготовка документов для регистрации

Так будет выглядеть список всех необходимых документов для успешного заключения сделки:

  • Паспорт. Его должен предоставить и покупатель, и продавец.
  • Документ, подтверждающий тот факт, что человек является владельцем недвижимости.
  • Справка, отображающая состав семьи. Благодаря ней решается вопрос с установлением прописанных людей в квартире.
  • Выписка из ЕГРН. Она нужна, чтобы подтвердить права на недвижимость.
  • Справка, полученная в БТИ, отображающая стоимость жилья.
  • Если продавец находится в браке, необходимо согласие от жены или мужа на продажу квартиры.
  • Технический паспорт для объекта.
  • Квитанция, в которой указано, что была осуществлена оплата государственной пошлины.
  • Специальная выписка из ЕИРЦ, которая подтвердит факт отсутствия задолженности по коммунальным услугам.

ДКП

А как правильно заполнить договор купли-продажи? Нет какого-то ограничения касательно этого документа, вы можете получить его у нотариуса или просто воспользоваться самой типичной формой, грамотно заполнив её. Вот какие данные потребуются:

  • Данные покупателя и продавца. Нужны будут ФИО, данные паспортов и информация о прописке.
  • Адрес, площадь, назначение того объекта, который продаётся.
  • Стоимость недвижимости.
  • Характеристики жилья.
  • Информация о каких-либо долгах и других нюансах, связанных с квартирой или домом.
  • Согласие супруга или супруги на осуществление сделки.
  • Факт отсутствия других владельцев и людей, прописанных в квартире.

Если квартира находится в долевой собственности, нужно будет обратиться в нотариус, который уже заверит ваш ДКП.

Регистрация сделки

На этом всё не заканчивается. Для официального заключения сделки нужно, чтобы продавец и покупатель обратились в Росреестр или же МФЦ. Нужно будет собрать пакет документов, написать заявление и оплатить государственную пошлину. Только после этого будет осуществлена регистрация сделки.

Окончательный расчёт

После того, как всё вышеописанное уже проделано, нужно будет решить вопрос с передачей денег. Вариантов несколько: либо вы отдаёте сумму лично в руки в момент, когда подписывается ДКП, либо переводите на расчётный счёт продавца, либо же можно воспользоваться ячейкой в банке.

Передача квартиры

Передача квартиры после оплаты

А как происходит процесс передачи квартиры? В теории, вы становитесь собственником в тот момент, когда подписываете ДКП и акт о приёме-передаче. Но, если по факту, вы будете абсолютным владельцем тогда, когда получите документы на недвижимость и ключи.

Заселение покупателя и оформление

Понятное дело, что если в квартире жили, то там остались и вещи бывшего владельца. В договоре оговаривается момент касательно того, в течение какого времени должно быть вывезено всё имущество. В среднем, на это выделяют от 1 до 3 недель.

А когда вы сможете прописаться в квартире? Ровно через 7 дней после того, как стали владельцем. За это время  в Росреестре осуществляют операции по переделыванию некоторых документов. Чтобы прописаться, вам нужно будет предоставить свидетельство о том, что вы имеете право на собственность.

Налог с продажи и вычет у покупателя

Все знают о том, что с доходов физические лица должны уплачивать 13% налога. Следовательно, продавцу придётся отдать часть денег, полученных при сделке, государству. Есть только два исключения, когда это не требуется:

  • Квартира была во владении более трёх лет.
  • Продажа осуществилась по цене начальной стоимости. Если прибыль не получена, то и налог платить не с чего.

Что касается покупателя, он может забрать налоговый вычет в размере тех же 13% от суммы, которая была уплачена за недвижимость. Процесс потребует время и силы, нужно будет собрать документы и написать соответствующее заявление. Но это того стоит, так как вычет можно получить с суммы до 2 миллионов. В итоге, получается неплохая цифра.

Риски покупателя и продавца

Если вас заинтересовала покупка квартиры, пошаговая инструкция позволит всё сделать правильно. Но не стоит забывать о том, что процесс при любом раскладе является рискованным. Вот какие могут возникнуть моменты, которым нужно будет уделить особое внимание:

  1. Наличие истории сделок по данной недвижимости. Если видите, что раньше в покупке и продаже принимали участие юридические лица, повысьте бдительность и со специалистами узнайте всю информацию.
  2. Если всё оформляется по доверенности, тщательно изучите её и убедитесь в подлинности документа.
  3. Когда квартира была чьим-то наследством, будьте очень осторожны. Ваша невнимательность легко приведёт к тому, что через какое-то время придут какие-то наследники и признают вашу сделку о купле-продаже недействительной. Вернуть деньги будет проблематично.
  4. Сделка, где в ход идёт материнский капитал. Ввиду того, что оформляется недвижимость в равных долях на всех членов семьи, могут возникнуть сложности. Тут тоже следует быть особо внимательными.
  5. Процесс приватизации не должен содержать никаких ошибок. Иначе, последствия могут быть не самыми приятными.
  6. Недвижимость с обременением. Будьте осторожны и остерегайтесь мошенников, которые могут продавать квартиры, где кто-то ещё имеет право на недвижимость.
  7. Если покупаете у пожилых людей, будьте готовы к сюжету, когда появятся родственники и признают бабушку или дедушку недееспособными путём предоставления каких-либо документов.

Все ситуации, описанные выше, заставят вас понервничать и потратить уйму времени на то, чтобы доказать свою правоту. Так что будьте осторожны изначально. Не доверяйте тем, кто продаёт недвижимость слишком дешево, не предоставляет все необходимые документы. Кроме того, будьте бдительны, если продавец — пожилой человек.

Страхование покупки квартиры

Чтобы чувствовать себя в безопасности, можете оформить титульное страхование, которое предусматривает ситуацию, когда у вас тем или иным образом отбирают права на собственность. Вы сможете вернуть все те затраты, которые понесли при оформлении сделки, если страховой случай внезапно наступит.

Заключение

Ещё не так давно купить квартиру на вторичном рынке было очень трудно ввиду множества мошенников. Сейчас ситуация более-менее нормализовалась. Помимо всего, появилась возможность обеспечит себе безопасность путём оформления страховки. Тщательно и внимательно покупайте недвижимость, чтобы не сталкиваться с ненужными вам проблемами.

Помогла статья? Оцените её
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (6 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий