Какой налог с продажи квартиры в 2018 году и как его не платить

Если собственник жилья решается продать его, он должен быть готов к тому, что ему придётся уплатить налог с продажи квартиры, являющийся определённой частью вырученной с продажи суммы. Чтобы изъять максимальную прибыль со сделки, стоит просто знать про некоторые нюансы, на основе которых уплата налога сводится к минимуму или становится просто не обязательной.

налог с продажи квартиры

Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2018 году?

В связи с тем, что государство регулярно усовершенствует систему налогообложения, сложно всегда быть в курсе актуальных правил. Многие владельцы квартир часто не знают точно о том, нужно ли им платить налог при продаже своего жилья, а если и да, то какую часть он составит. Говоря про налог при продаже квартиры в 2018 году, физическим лицам стоит учитывать следующее:

  • Уровень налогообложения определяется тем сроком, в течение которого квартира являлась собственностью нынешнего продавца. Так, с вас изымут стандартную ставку НДФЛ в том случае, если вы будете продавать квартиру, которая досталась вам в наследство (или по дарственной) и срок её владением составляет меньше того, что был установлен государством.
  • Способ, который использовался для получения недвижимости. Например, будет индивидуально рассматриваться ситуация, если вы покупали квартиру за свои деньги, когда она ещё находилась в процессе строительства, для торгов после полного завершения стройки.

Что касается более конкретных сроков, определяющих необходимость платить или не платить налоги, всё выглядит примерно так:

  1. Если недвижимость была приобретена до 2016 года, а также соблюдено условие, что период с момента регистрации в едином государственном реестре недвижимости составляет три или более лет, физическое лицо полностью освобождается от уплаты налога. Также стоит учитывать нюанс, что сбыт жилья должен быть трудовой деятельностью человека. Следовательно, если прошло меньше трёх лет с момента регистрации в ЕГРН, то налог изымается в полном объёме.
  2. В том случае, если квартира куплена в период с 2016 года и по наше время, а с момента, когда были получены права на жило помещение прошло 5 или меньше лет, необходимость платить налог определяется в рамках налогового кодекса Российской Федерации. Если же прошло пять лет или более, с вас государство ничего не возьмёт и сумма, вырученная со сделки, полностью ваша.

Для того, чтобы в дальнейшем не было недоразумений, следует уточнить, что период владения квартирой исчисляется не в годах, а в месяцах. Поэтому, должно пройти 36 месяцев и более для выгодной продажи недвижимости. Если жильё переходит во владение как наследство, период владения лучше рассчитывать с того момента получения специального свидетельства, которое подтверждает ваши права на жилую площадь.

Налог с продажи квартиры

Не вся недвижимость, которая находится у вас во владении уже три года (что является минимальным необходимым сроком), подвергается продаже без наложения налогов. Не придётся отдавать часть средств в казну государства, если ваш случай описан в одном из пунктов:

  • Квартира, которую вы собрались продавать без уплаты налогов, должна быть наследством от близкого вам родственника.
  • Жильё, которое перешло в ваше владение путём передачи его от вашего близкого родственника на основе договора дарения. Банальный и доступный пример, когда бабушка решила подарить внуку свою квартиру и оформила дарственную.
  • Жилая площадь, которая раньше относилась к государственному жилищному фонду, но затем перешла в частный сектор, приватизированная на основе специальной программы. Важно учесть, что в целом речь о продаже может идти только спустя 36 месяцев, то есть минимальный срок владения, установленный в налоговом кодексе.
  • Наличие договора ренты. При заключении в нём должны оговариваться такие важные моменты, как обязательство одной стороны передать недвижимость, а с другой — оказывать его финансовое обеспечение в полной мере.

Если же ваша ситуация не рассмотрена в списке, то на вопрос, через сколько можно продать квартиру без налога, можно дать однозначный ответ — после того, как пройдёт пять лет с момента, когда вы стали законным владельцем недвижимости.

С какой суммы уплачивается налог

Не так давно произошедшие изменения в системе налогового обложения, связанного с жильём, внесли кардинальные коррективы в методы начисления налога на доходы физических лиц. И теперь, начиная уже с 2018 года, не удастся провернуть какую-либо аферу с намеренным занижением стоимости недвижимости для уменьшения суммы, которая уплачивается как налог.

Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры? Теперь всё немного сложнее, ведь в учёт берётся не только полученная прибыль, но и кадастровая стоимость объекта. Существуют конкретные нормы, несоблюдение которых ведёт за собой последствия в виде оплаты налогов по прописанной схеме.

С какой суммы уплачивается налог

Вот наглядный пример ситуации. Если подтвердится тот факт, что вы пытаетесь продать недвижимое имущество по цене, которая несколько ниже рыночной, а также не превышает 70% рассчитанной кадастровой стоимости, вам предоставят альтернативный вариант расчёта налога, который явно не даёт вам преимущества. Используют коэффициент, равный 0,7, а затем умножают его на кадастровую стоимость вашего дома, квартиры или другого жилья, выступающего в роли предмета договора.

Уплата налога с продажи квартиры в виде 13% грозит тем, кто при продаже жилья получает чистую прибыль от 1 миллиона рублей и более. В данном случае, прибылью называют показатель, характеризующий разницу между начальной стоимостью и конечной ценой, по которой была продана недвижимость.

Такой вид дохода позиционируется как НДФЛ, поэтому вам придётся пройти процесс декларирования. В установленные законом сроки вы должны будете отчитаться в налоговой и оплатить сумму, пропорциональную этим 13 процентам налога.

Ещё одна неприятность ждёт тех, кто является нерезидентом Российской Федерации. Согласно налоговому кодексу, при продаже жилья придётся отдать в казну государства целых 30% от той суммы, что будет получена за продажу. Резидентом считается лицо, которое за последний календарный год (12 месяцев) проживает на территории РФ более 183 дней.

Как уменьшить налог при продаже жилья

Как не платить налог с продажи квартиры

Как известно, при продаже жилья необходимость оплаты налогов ложится исключительно на продавца недвижимости. И выделяют несколько вариантов, когда можно обойти необходимость отдавать часть прибыли государству на вполне законных основаниях и не выходя за рамки правовых норм. Если заглянуть в законодательства о налогах и жилье, можно найти некоторые положения, которые сыграют лишь вам на руку:

  • Налог от продажи квартиры вполне вероятно вас не коснётся, если вы будете соблюдать первое и самое главное правило. Оно гласит, что должно пройти как минимум 3 или 5 лет с момента, когда недвижимость перешла в ваше владение на законных основания. Три года или пять — зависит от ситуации, об этом говорилось ранее.
  • Налог на доходы физических лиц не придётся платить в том случае, если вы продадите квартиру по той цене, которая когда-то являлась её первоначальной стоимостью. Тут всё просто — вы не получаете никакой прибыли, а, следовательно, и оснований для уплаты НДФЛ у вас нет. Никто не сможет ничего потребовать от вас.
  • При продаже и покупке жилья вам не нужно будет платить налог, если ваш случай рассмотрят как взаимозачёт. То есть, вы продали за определённую цену, но за неё же и приобрели новое жильё. Этот пункт вообще не является надёжным, он достаточно спорный, поэтому потребуется обратиться к специалистам, которые смогут проконсультировать вас и индивидуально рассмотреть ситуацию, оценив шансы одобрения функции взаимозачёта.

Как не платить налог с продажи квартиры

Ни один из выше перечисленных вариантов не подходит? Не стоит раньше времени расстраиваться, ведь есть ещё и альтернативные способы, позволяющие уменьшить ваш убыток до минимума:

  1. Получение имущественного вычета. Очень неплохой вариант, так как выручка может составить до 1 000 000 рублей.
  2. Оформление обязательств только на фактическую прибыль. То есть, вы платите налоги, но от той суммы, что стала вашим доходом. Он рассчитывается как разница между стоимостью во время покупки и ценой, по которой была продана недвижимость.

Оба варианта являются абсолютно законными, что тоже немаловажно. Вы не действуете в обход закона, поэтому можете быть уверенными — проблем не будет.

Прежде чем вы будете высчитывать, сколько же составит налог на продажу квартиры, нужно позаботиться о том, чтобы определить первичную и конечную стоимость. Также вы выбираете способ, применяемый в вашем случае для определения обязательств.

Наилучшим образом разобраться с ситуацией поможет наглядный пример. Представим, что какое-либо физическое лицо совершило покупку квартиры в начале 2015 года, а именно в январе. Цена жилья на момент покупки составила 6 500 000 рублей. Уже в конце 2017 года эта квартира была продана, стоимость на данный момент — 7 300 000 рублей.

Если оформлять налоговый вычет, то конечная сумма налога составит:

  • (7 300 000 — 1 000 000) / 100% * 13% = 819 000 рублей.

Откуда брались значения для формулы? 1 000 000 рублей — это та сумма, которая является максимально возможным налоговым вычетом для любого физического лица. 100% — это, собственно, полная стоимость помещения, выраженная в процентах, а 13% — это та часть, которую вы должны будете заплатить.

Но есть альтернативный вариант оформления обязательств по оплате налогов. Он рассчитывается по простому принципу — на основе разницы доходов и расходов. Так выглядит сама формула:

  • (7 300 000 — 6 500 000) / 100% * 13% = 104 000 рублей.

В процессе продажи недвижимости необходимым действием является предоставление соответствующих документов, которые отображают фактические расходы. Метод на основе вычета является актуальным для тех, кто получил квартиру путём наследства или же по дарственной и собирается её продать.

Следует вспомнить главное правило, которое построено на основе федерального закона №382-Ф3. Согласно нему, от уплаты налога освобождаются те физические лица, которые владеют квартирой уже на протяжении трёх или пяти лет (зависит от того, каким методом было приобретено жильё). Каких-либо льготных категорий не предусматривается в решении данного вопроса.

Если вы купили квартиру в новостройке, процесс реализации ничем не отличается от того, что описан выше. Если вы не намерены платить налог с продажи имущества, вам следует выбрать один из вариантов: либо ждать от трёх до пяти лет, после чего необходимость в налоге пропадает, либо же можно продать по той стоимости, по которой покупали. В данном случае вы не получаете никакой прибыли, поэтому платить налоги вам не потребуется.

Когда нужно платить налог после продажи квартиры

Что же касается процесса оплаты налогов, тут также существует своя система, предусматривающая несложную и удобную процедуру. В налоговом кодексе прописано, что необходимо осуществить оплату до 15 июля после того, как подали декларацию о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение. Преждевременно необходимо позаботиться о том, чтобы подать декларацию о своих доходах за календарный год, а именно за последние 12 месяцев.

Налог, требуемый с продажи квартиры, вы сможете заплатить даже в рассрочку, но для этого надо обратиться в ФНС, написать там заявление, где описаны все сложившиеся обстоятельства.

Каждый гражданин должен самостоятельно считать то, каким будет налог. Заполняя бланк 3-НДФЛ, также не забудьте приложить к нему другие документы, которые описывают сложившиеся обстоятельства для расчёта вычета.

Документы, прилагаемые к декларации

Итак, когда квартира уже полностью продана, вам нужно пожать форму 3-НДФЛ, а также ряд других документов, которые не менее важны для успешного завершения процесса:

  • Ксерокопия документа, который свидетельствует о передаче жилья в собственность другому человеку, то есть договор о продаже. Там должна быть указана цена, за которую вы реализовали недвижимость.
  • Расписка о том, что вы гарантированно получили всю сумму денег и у вас нет претензий к покупателю. Сюда же нужно отнести выписку с банковского счёта.

Если вы хотите заплатить налог с продажи квартиры по системе «доходы минус расходы», вам могут пригодиться следующие бумаги:

  • Документ из единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющий, что у вас есть права собственности.
  • Старый договор о правах владения. Также в нём должен быть установлен факт распоряжения заявителя.
  • Расчётный документ. Он подтверждает тот факт, что вы понесли расходы, а именно, заплатили за квартиру в момент её приобретения. Подойдёт и чек, согласно которому будет понятно, что вы пополнили счёт другого физического лица.
  • Не лишними будут копии паспорта, в ФНС могут потребовать и их. Лучше быть готовыми к такому повороту событий.

Что касается формы 3-НДФЛ, процесс её заполнения является достаточно длительным. Однако, вы сможете это сделать заранее, перейдя на сайт ФНС и заполнив онлайн-форму. Вам нужно будет указать соответствующие обстоятельства и другие необходимые данные.

Важные изменения в законодательстве

Если душой и телом вы ещё в каком-нибудь 2016 году, стоит понимать, что к 2018 году произошли изменения в налогообложении, поэтому в процессе продажи квартиры появились свои подводные камни и особенности. Вот о чём вам следует помнить и знать:

  • Налог с продажи имущества не платит тот человек, у которого права собственности действует уже на протяжении не менее пяти лет. И лишь для небольшого ряда исключений этот период может быть сокращён до трёх лет.
  • В ситуации, когда вы попытаетесь продать свою квартиру или дом по слишком низкой цене, будет применена особая форма налогообложения. За основу будет взята кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7.
  • Не существует никаких льготных категорий.

Также есть и другие изменения, но они являются не такими значимыми. Они способны помочь вам лишь уменьшить налоговую ставку.

Ответы на вопросы по налогу

Среди людей сформировался ряд актуальных вопросов, ответы на которые они хотели бы знать для успешного заключения сделки.

Как определить срок владения недвижимостью

Чтобы правильно определить срок владения и не оказаться в неловкой ситуации, стоит отталкиваться от того, каким способом было приобретено жильё:

  • В том случае, когда вы всё делали сами (начиная с этапа покупки и заканчивая оформлением всех необходимых документов), время начинает идти с того момента, когда вами были получены права собственности в ЕГРН.
  • Если квартира покупалась по договору долевого участия, месяцы можно считать с того дня, как будет оформлено право собственности.
  • Если вы покупали квартиру у ЖСК, то срок владения можно будет считать с того момента, как вы выплатите все взносы и заключите акт о приёме-передаче недвижимости.
  • После приватизации до 1998 года можно начинать расчёт месяцев с момента подписания договора о передаче жилья. Если приватизация была оформлена уже после 1998 года, то запускать счётчик можно после оформления прав собственности.
  • Если квартира является наследством, то время, необходимое для того, чтобы продать квартиру без налога, будет запущено в момент открытия наследства.
  • Если владение было долевым, то время отсчёта начнётся при появлении у жилой площади первого владельца.

Продажа квартиры, приобретённой до 2016 года

Для того, чтобы при реализации квартиры вас не затронул налог на продажу квартиры, в данной ситуации должно пройти 3 года с того момента, как произошла регистрация недвижимости в реестре налоговой.

В том случае, если сроки не соблюдены и 3 года ещё не прошли, продавцу придётся от полученного дохода отдать лакомый кусочек в виде 13%.

Продажа квартиры после 2016 года

Вы заплатите налог, если прошло менее пяти лет с момента, когда у вас появились права собственности на жильё. Кстати говоря, это же правило распространилось и на тех, кто заключил сделку ещё в конце 2015 года, но права на квартиру оформил уже в 2016 году.

Продажа подаренной квартиры или полученной по наследству

Для случая с подаренной или унаследованной квартирой работают всё те же принципы. На вашем «счётчике» владения имуществом должно набежать как минимум 3 года, а для каких-то конкретных ситуаций этот срок продлевается до 5 лет. Более детально стоит сказать про квартиру, полученную в наследство:

  • Если недвижимость перешла к вам от близких родственников, придётся ждать 3 года.
  • Если квартира была унаследована от очень дальних родственников или же даже от того, с кем у вас нет никаких родственных связей, но заложилось хорошее взаимоотношение, потребуется ждать 5 лет для того, чтобы не потребовалась уплата налога с продажи квартиры.

Покупка и продажа квартиры в одном году

При рассмотрении выше приведённого вопроса стоит отметить, что его решением является налоговый вычет. Также, некие преимущества будут у тех, кто воспользуется системой взаимозачёта.

Продажа доли

В случае с долями каждый должен будет выплатить налог, который составит определённый процент от той суммы, за которую продастся часть недвижимости. Чем больше доля, тем выше цена, а, следовательно, и конечная сумма для оплаты налога будет несколько больше.

Платят ли налог пенсионеры

Как говорилось ранее, не существует никаких льготных групп. Налоги уплачиваются и пенсионерами на равных условиях со всеми физическими лицами.

Продажа квартиры — это достаточно трудоёмкий процесс, где важно проявлять внимательность, чтобы не оказаться обманутым и получить максимальную прибыль. С вашей стороны рекомендуется вовремя подавать все документы и также оперативно оплачивать все налоговые обязательства, чтобы в дальнейшем у вас не было проблем с налоговой.

Помогла статья? Оцените её
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (5 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий