Как происходит продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: порядок действий и документы

Купить квартиру порой бывает очень сложно, ведь это не простой и рискованный процесс, к которому вы должны относиться максимально ответственно. Когда речь идёт о продаже квартиры с несовершеннолетними детьми, грубо говоря разговор заходит о самом рискованном типе сделки, ведь тут может быть масса нюансов.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

В каких случаях можно осуществить продажу

Продажа квартиры, к которой каким-либо образом причастен ребёнок, зависит от того, как именно выглядит ситуация. Всё может подразделяться на такие варианты:

  • Ситуация, когда нужно продать квартиру, где несовершеннолетний ребёнок является собственником или владельцем доли жилья.
  • Момент, когда необходимо продать квартиру, где просто прописан несовершеннолетний ребёнок, то есть он имеет право проживания на территории квартиры или любого другого жилья в зависимости от его типа.

Вообще, вы сможете заключить договор-купли продажи квартиры даже в том случае, если есть несовершеннолетние дети, но тут стоит понимать, что со стороны государства вы столкнётесь с некоторыми ограничениями.

Важно понимать, что имущественные права — это то, что имеет достаточно огромный вес и значение при реализации идеи заключения договора купли-продажи. В зависимости от конкретного случая и обстоятельств, выделяют отдельные способы осуществления процесса продажи. Важно чётко улавливать и понимать все нюансы, чтобы не оказаться в неловкой ситуации.

Малолетние дети могут рассчитывать на защиту своих прав при содействии государственных учреждений опеки и попечительства. Именно эти органы занимаются установлением правил по продаже недвижимости, к которой имеют отношение несовершеннолетние. Правила могут меняться в зависимости от ваших индивидуальных обстоятельств и параметров:

  • Важную роль играет именно то, каким образом приобретаются права собственности. Это может быть дарственная, оформленная кем-то из владельцев квартиры, это может быть и договор мены или покупки, это могут быть любые другие варианты получения прав.
  • Наличие арестов, другого бремени в виде залога или прочего.
  • Возраст лица.
  • Особенность продажи недвижимости.

Когда речь идёт о наиболее важном параметре, говорят о возрасте. Именно он определяет то, какими будут возможности несовершеннолетнего ребёнка и в какой степени будет проявляться его дееспособность. Вот такая классификация к нынешнему времени является актуальной и правильной:

  • До 6 лет ребёнок является абсолютно недееспособным, а, следовательно, все вопросы касательно него решаются исключительно родителями или же другими его представителями (например, опекуны).
  • С 6 до 14 лет наступает частичная дееспособность. Даже с ней дети ещё не могут принимать участие в обсуждении судьбы своего имущества. Всё, что в их возможностях — это заключать мелкие договоры на бытовом уровне. Например, речь может идти о совершении покупок в магазинах.
  • Уже с 14 до 18 лет человек обладает ограниченной дееспособностью. Теперь гражданин имеет право на то, чтобы принимать участие в заключении незначительных сделок. Также он уже может участвовать в процессе определения судьбы своего имущества.
  • С 16 или же с 18 лет наступает уже полная дееспособность. Почему сказано, что с 16? Дело в том, что человека могут наделить полными правами, но только в том случае, если был проведён процесс эмансипации или же было принято решение заключить брачный союз.

В том случае, когда несовершеннолетнее лицо признано полностью дееспособным, вся процедура продажи квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками, а также процесс реализации жилья, где ребёнок лишь только прописан, проходит в самом стандартном виде. Не потребуется привлечение никаких дополнительных уполномоченных лиц, вы справитесь со всей ситуацией самостоятельно. Проблемы в этом случае возникнуть не могут.

А вот что делать, если всё же доказана недееспособность человека? Тогда процесс продажи квартиры должен сопровождаться с привлеченными лицами, которые занимаются защитой прав детей. И не важно в данном случае то, является ли ребёнок собственником или же просто прописан в квартире, в обоих случаях присутствие специалистов является обязательным. Только благодаря их разрешению появляется возможность реализовать то или иное жильё.

Помните о том, что без участия органов опеки ваша сделка будет просто недействительной. Только понимая это, вы сможете гарантировать себе успешную процедуру. Сначала получаете согласие на проведение сделки, а только потом уже начинаете процедуру оформления договора купли-продажи.

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним должно содержать ряд следующих моментов:

  • Согласие на продажу со стороны органов опеки на тех условиях, которые были установлены в договоре.
  • Ряд некоторых требований к родителям и сроки, отведённые для их выполнения и реализации. Речь о том, как будет обеспечиваться жильём несовершеннолетний ребёнок.
  • Если новое жильё не предусматривается, необходимо подтверждение того факта, что открывается специальный счёт, куда будут переведены все деньги с продажи недвижимости.
  • Родителям необходимо будет оповестить органы опеки о том, что была выделена собственность несовершеннолетнему, а также о том, что сделка по продаже успешно завершена.

Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку

Продажа квартиры несовершеннолетнего — это настоящая проблема, ведь тут не всегда можно успешно оформить сделку, очень часто могут возникать проблемы. Только при содействии уполномоченных служащих вы сможете успешно разобраться с ситуацией и найти варианты решения проблемы. Если имеете дело с несовершеннолетним ребёнком, надо чётко понимать о присутствующих правилах и особенностях процедуры.

То, удастся ли продать квартиру или нет, будет определяться следующими обстоятельствами:

  • На результат повлияет ситуация, в которой права подростка будут ущемляться. То есть, если при процедуре он потеряет права на своё имущество в полном или хотя бы частичном размере, к делу будут подходить иначе.
  • Важным моментом является то, насколько приобретаемое жильё будет соответствовать утерянной собственности. Не всё так гладко пойдёт в плане сделки, если в итоге окажется, что новое жильё в значительной степени хуже первоначального. Так ущемляются права лица на сохранение собственной недвижимости до момента наступления совершеннолетия.
  • Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника обернётся для вас плачевно, если в итоге окажется, что сделка была заключена при наличии отказа кого-либо из представителей органов.
  • Свои особенности встретятся, если окажется, что несовершеннолетний является наследником и у него есть завещание.
  • На успех влияет и то, провели ли представители процесс оформления документов для постоянной регистрации.
  • Сомнительный успех поджидает в случае, если приобретаемое жильё, являющееся компенсацией, оказывается ещё недостроенным.
  • Купленная недвижимость в виде всё той же компенсации не должна находиться в ветхом и аварийном доме, а в самой квартире должны быть все коммуникации.

Но это далеко не всё, что могут предъявить вам представители, так что будьте готовы к возможному отказу и по другим причинам.

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребёнок

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребёнок

Очень сложно решать вопрос продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему ребёнку. Как минимум, вы должны будете предоставить максимум информации о новом покупаемом объекте недвижимости органам опеки. Также, потребуется документально подтвердить факт того, что сделка проводится на законных основаниях.

Особенности оформления

Когда вы будете оформлять договор купли-продажи для недвижимости, где собственник — это подросток, нужно будет учитывать о покупаемом жилье всю ниже перечисленную информацию:

  • Расположение объекта.
  • Наличие всей необходимой инфраструктуры поблизости: школы, садики, больницы.
  • Площадь помещения.
  • Условия проживания.

Также будут учитываться и другие факторы, которые могут напрямую влиять на качество жизни несовершеннолетнего.

Стоит помнить о том, что несовершеннолетний не может покупать у своих родителей или опекунов жильё, такие сделки признаются недействительными.

Касательно сделок с детьми, которые ещё не обладают дееспособностью, тут необходимо понимать наличие ряда особенностей:

  • До того момента, пока ребёнку не исполнится 14 лет, все сделки и прочее осуществляют исключительно родители или их представители.
  • Уже с 14 лет берётся в учёт мнение ребёнка, хотя все крупные и ответственные сделки заключаются при позволении родителей. Но понадобится и подпись несовершеннолетнего, а также его согласие.

В договоре купли-продажи должна быть информация не только о жилье, но и самом лице, а также обязательствах касательно необходимости приобрести новое жильё в качестве компенсации. Если это правило не исполняется, то в итоге договор можно считать аннулированным.

Вот как выглядит процедура продажи квартиры:

  • Сбор всех необходимых документов.
  • Поиск того жилья, которое станет альтернативной заменой.
  • Запрос в органы опеки на то, чтобы осуществить и заключить сделку.
  • После получения разрешения заключается уже соглашение между обеими сторонами.

Документы

Вы должны будете собрать два пакета документов для данной ситуации. Первый из них содержит бумаги для получения разрешения в органах опеки. Второй уже потребуется непосредственно для осуществления сделки и заключения ДКП.

В первую очередь, вот что вам понадобится для получения разрешения:

  • Специальное заявление, которое пишут родители или другие представители несовершеннолетнего ребёнка.
  • Если есть документ о браке, также предоставляется и он.
  • Свидетельство о рождении или паспорт ребёнка.
  • Паспорта родителей или опекунов.
  • Документы, отображающие факт наличия прав собственности на то жильё, которое продаётся.
  • Документы на то жильё, которое планируется приобретать в качестве компенсации.

Важно понимать, что в данной ситуации со стороны органов опеки могут также поступать запросы о предоставлении дополнительных бумаг с целью убеждения в том, что соглашение является рентабельным.

А что касается документов для заключения договора, список выглядит примерно так:

  • Паспорта всех участников сделки и документ ребёнка — свидетельство или паспорт.
  • Документы на жильё.
  • Разрешение и заключение, полученное от органов опеки.
  • Дополнительные документы о платёжеспособности и так далее.

Одним словом, тут потребуются все необходимые документы, как и при стандартной процедуре, только к этому всему добавляются ещё и бумаги от органов опеки.

Продажа квартиры, если там прописан несовершеннолетний ребёнок

Важно понимать, что ребёнок в любом случае должен быть где-то прописан — это обязанность родителей, они должны решать этот вопрос при рождении сына или дочери. В дальнейшем могут возникать проблемы с продажей той недвижимости, где прописан несовершеннолетний, такие сделки вообще не допускаются, так как квартира должна быть в этом плане «чистой».

Особенности сделки

В данном случае, если речь идёт просто о прописке, вам не понадобится никакое разрешение, но появляется другой момент — необходимость снятия регистрации. Как это сделать? Процесс является стандартным, но имеет одну очень важную особенность. Если вы выписываете ребёнка из одного жилья, вы обязаны прописать его в другом доме или квартире. В противном случае, продажа будет неосуществимой.

Ещё стоит понимать одну особенность. Перерегистрация возможно только в то жильё, где прописаны родители. Если уже исполнилось 14 лет, прописка может быть в той недвижимости, где также прописаны родные или близкие люди.

Документы

Разобравшись с тем, как продать квартиру, где прописан несовершеннолетний ребёнок, остаётся ещё важный момент — сбор документов. Чтобы пройти процедуру перерегистрации, вам потребуется:

  • Подать специальное заявление в миграционную службу, которое отображает ваше желание оформить новую регистрацию для себя и ребёнка.
  • Собрать и подать пакет документов, которые потребуют у вас.
  • Остаётся дождаться бумаги о том, что всё успешно осуществлено и в квартире, которую планируете продавать, больше не прописан никто, включая детей.

Как продать квартиру без предоставления жилья

А возможны ли случаи, когда вам удастся продать квартиру, не предоставляя ребёнку новую недвижимость? Таких случаев очень и очень мало, органы опеки редко позволяют осуществлять такое. Хотя, всё же бывает такое, если ваш случай соответствует одному из перечисленного:

  • Переезд на постоянное место жительства в другую страну или регион.
  • Покупка недвижимости в ещё строящемся доме.

Особенности

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребёнка и при этом когда можно не покупать новое жильё? Например, одна из ситуаций, когда недвижимость продаётся для лечения сложного заболевания у ребёнка. Все могут столкнуться со случаем, когда нужны деньги на операцию. Так вот, если и у вас такая проблема, то продажа может быть разрешена.

Как и говорилось ранее, рассматривается случай, когда разрешение предоставляют и желающим просто переехать в другую страну. Третий случай — это плохая экология в регионе или районе, где расположено нынешнее жильё. Если это вредит здоровью, также можно прибегнуть к продаже.

Как становится понятным, продажа квартиры с долей несовершеннолетнего будет осуществлена только тогда, когда это необходимо самому ребёнку для его же блага и сохранения здоровья.

Весь процесс реализации жилья в такой ситуации выглядит примерно следующим образом:

  • Вы должны получить от органов опеки специальное утверждение касательно вашего случая.
  • Необходимо получить оценку стоимости квартиры или дома, для чего нанимаются специальные оценщики.
  • Поиск риэлтора, который займётся поиском клиентов и заключением сделки, но только если это вам необходимо. Можете делать всё самостоятельно.
  • Осуществление сделки, подписание всех бумаг и получение денег.

Что касается способов передачи денег, есть два варианта. Первый подразумевает оплату наличными при подписании договоров. Второй вариант — это перевод на счёт, который был указан в договоре.

Ещё один важный момент заключается в том, что при заключении сделки и передаче денег потом создаётся специальный счёт для ребёнку, куда отправляется вся сумма и полностью контролируется органами опеки. Средства могут быть потрачены только на покупку нового жилья несовершеннолетнему. Другой вариант — сохранение денег и передача их ребёнку в момент наступления совершеннолетия. Помните о том, что любые растраты денег будут прослеживаться и вам придётся за это отчитываться перед органами опеки.

Важно понимать, что обмануть тут  никого не удастся. Пока средства не поступят на такой счёт ребёнка, сделка о продаже просто не будет считаться действительной и её не зарегистрируют.

Если родители вовремя не оповестят органы опеки о том, что деньги поступили на счёт, можете быть уверены — сделка будет признана недействительной и права ребёнка на недвижимость восстановят.

Деньги, отправленные на специальный счёт, будут храниться там до тех пор, пока:

  • Ребёнку не исполнится 18 лет. Тогда он сможет забрать эти деньги и распорядиться ими так, как захочет лично он, то есть на своё усмотрение.
  • Если для ребёнка купили новое жильё, деньги должны быть перечислены на счёт продавца. В данном случае, всё это также тщательно отслеживается со стороны органов опеки.

Документы

Наиболее важный момент в данном случае — это сбор документов, которые нужно будет предоставить, чтобы появилась возможность продажи недвижимости. Вот что потребуют от вас органы опеки в качестве аргументов:

  • Справка о состоянии здоровья ребёнка. Если там наблюдаются какие-то проблемы и нужны деньги для лечения, вам не откажут в продаже.
  • Документы, согласно которым вы планируете эмигрировать в другую страну.
  • Чеки, а также другие документы, отображающие стоимость лечения.
  • Документы о том, что ребёнок поступил в то или иное учебное заведение за границей, а следовательно он планирует остаться там на ПМЖ.

Все эти случаи рассматриваются и наличие подтверждающих документов повышают ваши шансы на положительное заключение со стороны органов опеки.

Каждая ситуация будет рассматриваться сугубо индивидуально, везде от вас могут потребовать дополнительные бумаги. Так что будьте готовы и к такому развитию событий. И не забывайте о том, что в любом случае вам нужно будет предоставить отчёт о том, куда именно были потрачены деньги с продажи.

Риски по сделке для продавца и покупателя

Вам стоит чётко осознавать тот факт, что продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей является максимально рискованным действием. Если вы по той или иной причине не смогли выполнить какие-либо условия и со стороны органов опеки к вам есть претензии, сделка легко может признаться недействительной.

В такой ситуации вся недвижимость вновь возвращается к ребёнку, он получает права на собственность обратно, а вы в свою очередь остаётесь с дополнительными проблемами.

Помните о том, что и в случае с наличием у ребёнка прописки вся процедура также усложняется. Многие клиенты, желающие приобрести квартиру, просто могут не захотеть связываться с подобным случаем. Какое-то несоответствие и невыполнение одного из требований может обернуться тем, что сделку признают просто недействительной.

Важно помнить о том, что ни в коем случае нельзя нарушать права ребёнка. Если вы сделаете это, будьте готовы к тому, что вас привлекут к уголовной ответственности. Будут отвечать перед законом не только родители, но и органы опеки, которые выполнили свою работу не добросовестно.

Если у вас появится желание или необходимость продать квартиру, где есть прописанный ребёнок или на эту недвижимость есть права у несовершеннолетнего, лучше 10 раз посоветуйтесь со специалистами и тщательно изучите вопрос, чтобы в дальнейшем не оказаться в неловкой ситуации.

Помогла статья? Оцените её
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (6 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий